关于新潭镇小区物业管理工作情况的调研报告

为进一步提升辖区物业管理服务水平，根据新潭镇人大主席团2023年工作安排，镇人大组成调研组于10月27日对新潭镇高铁社区的兴城商业街小区和书香雅苑小区进行了集中视察。通过代表实地查看、听取镇政府专项工作汇报以及座谈交流等形式，广泛征求各方面的意见和建议，对我镇小区物业管理工作的基本情况、面临的问题和解决对策做了深入研究。现将调研情况报告如下：

一、现状及问题

新潭镇现有住宅小区44个，楼栋248栋，建筑面积约350.5579万平米，住户约10975户，服务总人口约2.3万。全镇目前共成立业主自治组织（业主委员会）22个，共有物业服务企业32家，物业管理从业人员560余人。另有拆迁安置小区7个，正通过大物业管理模式逐步实施规范化管理。目前基本实现商品房小区有人监管，单位自管小区有人协管，安置小区逐步走向市场化。

1.物业企业服务管理存在问题。一是部分小区物业服务质量有待提升，存在维修不及时、管理投入少、物业费不透明等问题。二是安置区管理工作难度大。由于村民常年习惯养成，毁绿种菜、乱堆乱放等现象常有，很难杜绝，导致进场的物业服务企业工作成效难以凸显。三是重点问题小区治理收效甚微，如兴城商业街，镇、社区两级多方努力组织成立业委会引进物业公司进行规范管理，但由于该小区属早期开发楼盘，遗留问题较多，物业费难收取，导致物业公司亏损离场。

2.业主对小区治理的配合度不高。一是业主公共意识不足。部分居民为农村迁移或拆迁安置，且多数为空巢老人，文化程度不高，对城市生活还不适应，居民城镇化观念转变较慢，农村生活习惯、习气向小区延伸，未能得到及时遏制和改进。小区居民在道路上晒谷物、在小区公共区域内晾衣物、在公共区域收购废品等不文明现象时有发生。二是业主网络传播负能量。微信是现代办公、交流的重要方式之一，大部分业主微信群都有几百人参与，号召力、影响力不容忽视。少数人员在不懂法律法规和对物业服务知识一知半解的情况下，经常在微信群里发表不当言论，将物业服务的问题扩大化，造成了一定的不良后果。

3.相关部门参与小区管理程度不够。一是主管部门监管力量薄弱。镇政府专门成立了物业管理办，但工作人员专业性不够，且社区无专职物管工作人员，不能及时对物业服务企业不作为、乱作为作出处置。二是社区对于成立业委会流程不熟，缺乏相关经验，导致对一些突发情况没有预见性，也不能对出现的问题根据以往相关的经验进行及时解决。

二、对策建议

1.加快安置区和老旧小区改造提升。一是加大对安置区、老旧小区改造提升的投入，积极向上争资和引导社会资本进入安置区、老旧小区改造，同时加强对小区业主自治组织的指导和帮助，提升其自治能力和服务水平。二是加强对广大业主的宣传引导，培养业主自我管理意识，花钱买服务的意识，从源头上减少小区不文明、不合法行为的产生，共同维护小区环境秩序。

2.提高物业服务企业管理水平。一是物业公司要严格执行小区物业收益及使用情况公示制度，依法依规公开相关信息，延长公示时间，消除业主和物业服务企业之间的信息不对称，保障业主知情权、监督权。二是加大对理念先进、运作较好的物业服务企业推广力度。如：推广建立“皖美红色物业”，通过单独组建、联合组建党支部等方式，加大在物业服务企业组建党组织的力度，凝聚和发动党员投身物业服务工作。三是打造智慧物业。推动物业服务企业借助物联网、大数据等信息网络技术，构建高效便捷、公开透明的沟通交流智慧平台，提升物业管理效率和服务品质。四是进一步加强对物业企业的监管，完善考核机制，提高物业服务质量。

3.加强对业主委员会的指导监督。多部门联合进一步加大对业主委员会的约束和监管，切实提高业主委员会的履职能力和水平。一是加强党建引领，将业主委员会建设纳入社区基层组织建设体系加以推进，提高业主委员会成员中党员比例，真正把组织认可、群众信任的人推到前台，增强党组织的影响力和领导力。二是加强对业主委员会筹备组织工作的指导及日常监督管理，提高业主委员会成立比例，建立健全业主委员会选举、议事规则，研究制定对业主委员会不作为、乱作为的制约措施，提升业主委员会规范运作能力。三是积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与业主委员会工作，提高业主委员会的整体素质，提升业主自治组织的参与度和工作效率。